新年こそ計画を!「住宅ローンの繰り上げ返済」

新しい年を迎えて、1年の抱負を立てた方もいらっしゃると思います。新年だからこそ、将来を見越したお金の計画もきちんと立てておきたいものです。

 今回は、すでに住宅ローンを組んでいる方はもちろん、これから家を買おうと考えている方にも関係する、「住宅ローンの繰り上げ返済」についてお話します。

 

 繰り上げ返済には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

 「期間短縮型」は、返済期間を短くして月々の返済金額は変えない返済方法です。期間短縮型で繰り上げ返済をすると、住宅ローンの支払った金額がそのまま元金の返済に充てられます。元金を返済する期間に相当し、本来支払うはずだった利息を軽減することができます。「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに月々の返済金額を減らす返済方法です。期間短縮型に比べて利息軽減効果は低くなります。

 一般的に、繰り上げ返済効果が大きいため、「期間短縮型」の方が「返済額軽減型」に比べて多くの人に選ばれています。

 

 繰り上げ返済をするのなら、早いほうがお得!!

 そこで、「期間短縮型」の繰り上げ返済を利用した場合の効果を試算してみましょう。

ここでは、2000万円を金利1.5%と0.6%(固定金利)、借入期間35年で借りた場合の繰り上げ返済の効果を以下の2パターンで計算してみます。

(A)毎年100万円を10年間(合計1000万円)繰り上げ返済

(B)10年後に1000万円の繰り上げ返済

 ローン金利1.5%の場合、(A)は10年間で約371万円利息が減り、返済期間も18年9ヶ月短くなるのに対し、(B)では約273万円の利息軽減で17年4ヶ月の期間短縮となります。

 一方、金利0.6%の場合も、(A)だと利息が約137万円軽減、返済期間が17年11ヶ月短縮するのに対し、(B)は約102万円の利息軽減、17年5ヶ月の期間短縮となります。

 早くからコツコツと繰り上げ返済したほうが利息の軽減効果も高く、早く返済が終わることが分かりました。

 

 住宅ローン控除中に繰り上げ返済をするのは損?

 住宅ローン控除とは、最大10年間、年末時点での住宅ローン残高の1%分の税金が安くなる制度です。金利1%以上で住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除の減少額よりも、繰り上げ返済の利息軽減効果のほうが高くなります。

 一方、金利1%よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限活用できている場合は、一般的に住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済したほうがお得になるといえそうです。

 

 繰り上げ返済は利用すればするほど利息が軽減されますが、熱心になるあまり預貯金を極端に減らすのは良くありません。景気低迷による収入減や、病気になってしまった場合など予想外の事態も念頭に置き、家計とのバランスを見ながら計画的に行うことが大切です。

 

(参考サイト:3働くママ&パパに役立つノウハウ情報サイト「日経DUAL」

「繰り上げ返済と住宅ローン控除、どちらを優先する?」

http://dual.nikkei.co.jp/article/107/34/

 

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